STJ autoriza a utilização de áreas comuns por condômino inadimplente
Publicado em 29 de maio 2019
Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) adotou o entendimento de que o condômino inadimplente não pode ser impedido de utilizar as áreas comuns do prédio, tais como piscina, salão de festas, elevadores, entre outras.
Por unanimidade, o colegiado considerou ilegal a regra do regulamento interno condominial que impedia o uso das áreas comuns em razão de inadimplência das taxas.
É comum os síndicos enfrentarem o problema inadimplência em seu dia a dia, por fatores como dificuldades financeiras dos condôminos, perda de emprego, ou outras situações do cotidiano que impossibilitam o pagamento mensal da Taxa Condominial.
No caso concreto discutido no Recurso, a condômina alegou que a sua inadimplência ocorreu devido a situação trágica experimentada, ocasionada pela morte de seu esposo, que a impediu de arcar com as Taxas Condominiais. Quando a condômina entrou com a ação judicial em 2012 a dívida já acumulava o montante de R$ 290.000,00 (duzentos e noventa mil reais).
Vale lembrar que em 2016 a Terceira Turma do STJ decidiu em caso semelhante no mesmo sentido, declarando a impossibilidade de regras regimentais impedirem os condôminos inadimplentes de utilizarem as áreas comuns.
Geralmente quando o condômino experimenta algum tipo de problema financeiro, a primeira conta que ele escolhe em não pagar é a Cota Condominial, já que os juros do cartão de crédito, cheque especial e financiamento são mais onerosos. No entanto, os gestores condominiais recorrerem a outros tipos de penalidades, com o objetivo de compelir o condômino inadimplente a quitar o seu débito. São exemplos de tais sanções a proibição do uso de áreas comuns, uso dos elevadores, supressão de alguns serviços, reprogramação do elevador, entre outros.
A lei é taxativa quanto as penalidades impostas ao condômino inadimplente, conforme aduz o artigo 1.336, § 1º do Código Civil. E nessa norma não há qualquer previsão de possiblidade de imposição de multas coercitivas com o objetivo de compelir aquele inadimplente a quitar o débito. Inclusive este foi um dos um dos argumentos utilizado pelo ministro em seu voto, aduzindo que o condomínio não pode impor sanções que não esteja previstas em lei para compelir o condômino a pagar o seu débito.
Portanto, em que pese a inadimplência causar o sentimento de injustiça e prejudicar a saúde financeira do Condomínio, o síndico e condôminos não podem esquecer que o Condomínio tem o maior bem do condômino para a satisfação do seu crédito, que é a unidade condominial geradora do débito, uma vez que este tipo de imóvel não é atingido pela impenhorabilidade do bem de família.
